최근 부동산 규제 정책과 코로나19 등 다양한 요인으로 인해 주택시장이 위축되고 있지만, 아파트 대체 상품인 주거용 오피스텔(아파텔) 시장은 여전히 활황세를 보이고 있다. 특히 서울 도심권 아파텔은 청약 경쟁률이 수백 대 1에 달할 정도로 큰 인기를 끌고 있다. 이처럼 수요자들이 아파텔에 관심을 갖는 이유는 아파트 못지않은 평면 설계와 특화설계, 고급 커뮤니티 시설 등 우수한 상품성을 갖추고 있는데다 대출규제에서도 비교적 자유롭기 때문이다. 오피스텔 투자 시 유의사항은 무엇인가요? 먼저 수익형 부동산으로서 오피스텔 임대수익률 하락 추세를 고려해야 한다. 한국감정원 자료에 따르면 전국 오피스텔 임대수익률은 2018년 4분기 5.20%에서 2019년 4분기 5.07%로 0.09%포인트 하락했다. 지역별로는 경기지역이 같은 기간 5.31%에서 5.22%로 0.09%포인트 떨어졌고, 인천 역시 6.52%에서 6.49%로 0.03%포인트 낮아졌다. 반면 서울은 지난해 4분기 4.83%로 직전 분기 대비 0.01%포인트 상승했고, 부산·대구·광주·대전·울산 등 지방 광역시도 모두 오름세를 보였다. 둘째, 입지 여건 및 배후수요를 꼼꼼히 따져봐야 한다.
임차인 입장에서는 출퇴근이 편리한 역세권 단지나 주변 편의시설이 풍부한 곳을 선호하기 마련이다. 또한 공실 위험을 최소화하기 위해서는 인근 업무지구로의 접근성이 좋은 직주근접 단지를 선택하는 것이 좋다. 아울러 젊은 직장인 실수요자들을 끌어들이기 위해서는 차별화된 부대시설 여부도 중요하다. 셋째, 세금 부담 증가 부분을 감안해야 한다. 정부는 지난 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔의 경우 취득세 중과 여부를 따질 때 주택으로 간주하도록 했다. 기존에는 주거용이라도 시가표준액 1억원 이하이면 주택 수 산정에서 제외됐지만, 앞으로는 모든 조건을 충족해도 예외 없이 주택 수에 포함된다. 따라서 향후 다주택자가 조정대상지역 내 신규주택을 매입할 경우 8%의 취득세율이 적용되며, 비조정대상지역이라 하더라도 2주택자는 8%, 3주택 이상 보유자는 12%의 취득세율이 적용된다. 다만 2020년 8월 11일 이전에 매매계약을 체결했거나 분양 계약을 체결한 오피스텔은 해당 사항이 없다. 넷째, 자금조달 계획을 철저히 세워야 한다. 투기과열지구 및 조정대상지역 내 100실 이상 규모의 오피스텔은 소유권이전등기일까지 전매가 제한된다. 게다가 오는 10월부터는 민간택지 분양가상한제 시행으로 시세차익을 노린 단기투자 목적의 가수요가 차단될 전망이어서 더욱 신중한 접근이 요구된다. 오피스텔 관련 세금은 어떻게 되나요? 첫째, 재산세 과세기준일 현재 사실상 용도에 따라 판단한다. 즉 공부상 용도로 구분하는 것이 아니라 실제 사용용도에 따라 부과되는 것이다. 둘째, 종합부동산세는 인별로 합산과세하며, 공시가격 합계액이 6억원 초과 시 과세 대상이 된다. 셋째, 양도소득세는 실질과세 원칙에 따라 현황에 따라 다르다. 만약 등기부상 업무용 건물이지만 실제로 주거용으로 사용했다면 주택으로 보아 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 반대로 주거용으로 사용했더라도 사업용으로 신고하면 주택수에서 제외돼 다른 주택 양도시 영향을 받지 않는다. 오피스텔 구입시 주의점은 무엇인가요? 첫째, 전용면적 85m2이하 또는 6억원 이하인지 확인해야 한다. 지방세법 개정으로 올해 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 금액 상관없이 주택분 재산세가 과세되기 때문이다. 단, 작년 8월 11일 이전에 매매계약을 체결했거나 분양 계약을 체결한 오피스텔은 주택 수 산정에서 제외된다. 둘째, 부가가치세 환급여부를 확인해야 한다. 건축물대장상 ‘업무시설’로 돼 있으면 부가세 환급이 가능하지만, 전입신고 후 주거용으로 사용하거나 내부를 개조해 주거용으로 사용하게 되면 환급받은 부가세를 추징당할 수 있다.
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